작성일 2012/11/20
조회: 1083  
당분간 부동산사무실운영하려면.....
점차 사회제반경기가 어려워지고있는것은 사실입니다.
내년도 더욱힘들어질것이라는것이 경제학자들 전망입니다.
그동안 한국경제는 수츨로 근간이 버텨왔고 그나마 이젠 글로벌시대 주변국들이 직접간접적인 영향받아서
자국이익을위하여 보호주의시대를 예고하고있으며 더욱 중동사태 비산유국인 우리나라경제를 더욱불안하게합니다.
만약 중동사태가 나타난다면 유가는 과연 얼마까지 상승할까...
한국 휘발유가는 3000원대로.... 상상하기도 싫어진다..
저는 수도권에서 작은 부동산 사무실운영하고있습니다..
지금은부동산도 실력이 없으면 살아남질 못합니다. 타업종도마찬가지라생각됩니다..
중개사자격증을 따기위해 민법등 달달달 외워서 자격증을 땄다고 해서, 실무에 바로 적용될거라는
착각을 하시면 안됩니다.
실제로 업무에서는 변수가 많습니다.
상가 하나를 소개하기 위해서 업종별로 허가사항등...전반적으로 많이 알고 있어야만 중개가 가능합니다.
물론, 손님이 더 많이 아는 경우도 왕왕 발생합니다.
예를들어, 학원 인허가 사항은 학원자리를 구하시는 분(주로 선생님)이 더 잘 아시는 경우가 많습니다.
그냥 가게자리나 보여주고 임대인과 임차인의 조건이 맞아서 거저먹기로 계약이 체결되는 경우도 있지만,
정말 정성을 들여야만...또...여러가지 난관...조건...등을 잘 조율해야만 겨우 체결되는 경우가 더 많습니다.
2007년 이전까지는 그저 몇평형인지, 방향은, 수리상태는, 입주가능일은, 융자는, 관리비는, 매매시 취등록세는, 학원은, 학교는, 교통은, 편의시설은,정말 간단한거만 알아도 거래가 쉽게 되었지만,
지금의 고객들은 정말 그런 단순한거 이미 인터넷에서 모두 학습하고 오십니다.
고객의 마음을 읽느냐! 읽지 못하느냐!가 아주 중요합니다
그저 전화번호만 물어도 잘 대답해 주지 않는 고객도 많습니다.
고객을 편하게...
사무실에 오래 머무르게...
사무적인 딱딱한 대화보다는...
정말 의뢰인이 원하는 물건이 어떤건지 빨리 파악해서....
나에게 있는 물건중에 최적의 물건을 보여주고...(체결시 양타: 매도인 매수인모두에게 수수료를 받음)
내 물건중에 최적의 물건이 없으면 양타를 빨리 포기하고,
다른 부동산에 최적의 물건이 있는지 찾아 보여주어(공동중개: 소위 반타라고 합니다. 수수료를 손님에게만
받습니다) 계약을 성사시킵니다.
중개업소를 차리실때....
가장 주의하셔야 할 사항은....
지역에 따라서 회원업소, 비회원업소(왕따부동산이라 함)로 나뉘는데...
비회원업소로는 절대 안되는 지역이 있고..주로 일산.아파트밀집지역등 수도권..
서울 변두리의 경우는 비회원업소로도 충분히 버팁니다.
회원업소끼리의 매물공유(스파이더,텐 등)프로그램으로 예전처럼 매물장 매수장에만 의존하는 시대는
벌써 오래전에 사라졌습니다.
물론  컴퓨터로 모든걸 하지만, 매수장, 매물장(아파트,주택,상가,오피스텔별로 따로작성)을
수기로 병행해야만 합니다. 오래 일하신 실장님들의 경우는 매물장 활용을 잘 하십니다.
컴퓨터로 검색하는것보다 훨씬 빠를때도 있습니다.
전화가 오면 마이콜등의 프로그램(발신자정보표시 CID)으로 회원업소의 대표번호인 경우 바로
전화를 걸어온 중개업소의 상호,전화번호,주소등 업소정보가 모니터에 바로 표시됩니다.
처음 문의온 고객의 경우도 문의내용등을 잘 메모하여 저장해 두면..다음번에 또 전화 왔을때
응대가 쉬워집니다.(무척 귀찮은 일중에 하나입니다)
지금은 그저 고객이 찾는 물건을 찾아 보여주기만 해서는 굶어 죽기 딱 좋습니다.
고객이 맘에들어하는 물건이 없다 싶으면, 귀찮아 말고 다른지역의 물건이라도 고객에 맞는 물건을
찾아 끈질기게 거래가 성사되도록 노력해야만 합니다.
예를들자면....
우리에게 없는 물건이라 다른 부동산에 전화하면...
전화받으신...사장님 또는 실장님이 적극적인지 아닌지... 금방 표시납니다.
물건 대충 보여주고, 브리핑 대충하고, 빨리 계약하자고 합니다.
뭐...맘에 들어야 계약을 하든지, 말든지 할텐데...말입니다...
의외로, 대충하는 업소들도 꽤 있습니다.(미리 점쟁이가 됩니다. 할사람인지 안할사람인지 먼저 판단함)
하지만, 심심해서 집보러 다니는 사람 없다는 것을 명심하시고, 항상 친절하게 최선을 다해야만 합니다.
실제로 몇달 뒤에 정말 오시는 분들도 있습니다.
노력해야만 버티실 수 있습니다.

중개업소는 입지에 따라,
1. 물건이 많은 업소와
2. 고객이 많은 업소
3. 물건과 고객이 많은 업소로 크게 나뉩니다.
1의 경우 의뢰인(매도인, 임대인)에게만 수수료를 받습니다.
2의 경우 고객(매수인, 임차인)에게만 수수료를 받습니다.
3의 경우 기분좋게 양타(양쪽 모두에게 수수료를 받습니다)

손님만 대는 자리는 몇년이 흘러도 손님만 댈수 밖에 없습니다.
손님만 대는 부동산은 자기사무실에서 계약서를 쓰는게 아니라,
물건지(1의 업소)부동산에서 계약서를 쓰기 때문입니다.

또한, 의뢰인이 여러 중개업소에 물건을 내놓은 경우...
같은 물건이 업소마다 즐비합니다(이건 그냥 프로그램 사용하다보면 자동으로 파악됩니다)
그런 물건은 사실...가격이 비싸거나, 집이 지저분한 경우가 많습니다.
생각해 보세요..잘 안나가니까 심리적으로 이곳 저곳에 내놓는 겁니다.
아무튼, 그런 물건이 우리에겐 없어서 어쩔수 없이  그물건을 손님에게 보여주려고 한다면...
여러 중개업소중 어느곳에 전화를 하시겠습니까?
1. 일잘하는 부동산.
2. 친한 부동산.
3. 전에 거래해 봤던 부동산.
4. 적극적인 부동산.
5. 브리핑 잘하는 부동산.
뭐..여러가지의 이유로 어느 한 곳에 전화하게 됩니다. 친절하게 일잘한다고 소문나면..
이곳 저곳에서 손님을 잘 대줍니다.
실수 투성이의 업소들도 많습니다.
융자 없다고 해서 계약하려 하는데(전세의 경우)...등본떼어보니 채권최고액이 '퍽'뜨고..
전혀 다른 금액으로 브리핑하기도 하고... 1000/50인데 500/30이라고 했다가...계약한다고 하면,
어! 아니다...---->미팁니다...이거.. 아무리 노력해도 고객에게 신뢰를 잃어버리면 그냥 끝납니다.
아무튼 중개사 시험은 통과했다고 치고,
최소 6개월 이상의 실무를 해야만... 오픈이 가능합니다.(1년이상을 권해드립니다)
처음 실장으로 취업한 곳의 업무가 토지위주라면 그곳만 하게 됩니다.
아파트,오피스텔,주택,상가 정도는 취급하는 업소를 택하면 좋습니다.
오피스텔 단지내 부동산은 주로 오피스텔(거의 월세)과 주변 상가 위주로 합니다.
아파트 단지내 부동산은 주로 물건을 확보하여 여러 업소에서 손님을 대도록 하고,
워킹손님으로부터 양타를 쓰는경우도 많습니다.
역세권 목좋은 곳의 부동산은 워킹고객이 많으므로 주로 손님을 댑니다.
각종 물건(아파트,오피스텔,공장,창고,토지,상가등)을 골고루 확보하고 있지만, 물건들이 곳곳에 흩어져
있어서 냉정하게 들여다보면 양타보다는 고객만 대는 경우가 더 많습니다.
(양타 쓰는 경우가 드뭄...하지만 항상 바쁨...먹고 사는데는 지장 없음.... 초보실장을 잘 구하지 않는 자리)

돈되는 자리일수록 경쟁이 치열합니다..(피튀깁니다)
경쟁 심한곳에서 오래하시면, 사람이 싫어지는 이상한 병이 생깁니다.
저같은 경우 동호수를 잘 못외웁니다.(한번 집을 보고 와야 그때서야 외워짐)
사람마다 장단점이 있습니다.
혼자서는 정말 할 수 없습니다.
둘이서 업무를 잘 나누어 하시면 좋습니다.(혼자는 집보러 갈때마다 전화착신, 문잠그고 가야함)
아무튼,
요즘 같은 시기는...누군가에게는 기회일 수 있습니다.
지금, 잘 안되는 회원업소의 경우.... 예전보다 권리금이 내려갔습니다.
낮은 권리금형성으로 시작하는데는 부담을 줄일 수 있지만,
거래가 줄어든(매매는 한겨울, 임대는 움직이지만, 수수료가 낮아서)상태에서
벌지 못하고 지출이 많다면, 정말 버티기 힘들겠다는 생각입니다.
적성에 맞으면,
재밌게 벌수 있지만, 그렇지 않은 경우가 훨씬 더 많다는 점을 인지하시고 신중하게 시작하시길 권합니다.
돈 앞에 약한 추한 인간들을 자주 보게 됩니다.(물론 누구나 돈앞에 약하지만,
정말 심하다 싶은 사람들이 있습니다
1년에 50~100만원의 광고비가 지출됩니다.
어쩌겠습니까...
안될때는 지출을 줄여서라도 버텨야지요...
중개업소..사명감..책임감..또한 고객에게 봉사한다는 헌신적인 마음이 있으면, 가능합니다.
돈벌겠다는 마음만 앞서면... 절대 버티지 못합니다.
고객들 5년전에 비해 정말 엄청나게 똑똑해들 지셨습니다...
자기집 팔거면서 사는것처럼 전화하시는 분들도 계시고...(그래야 비싸게 팔아줄거라는 생각에서)
전, 그냥 솔직하게 말합니다.(전에는 급매로 내놓으라고 하면, 난리났어요)
지금은 급매로 내놓지 않으면 꿈쩍 안한다고 솔직하게 말합니다. 80% 이상이....당구장두 동일
그렇겠지요....라고 인정 들어들 가십니다...
9시가 다 되어 가니... 퇴근의 압박에....죄송합니다

 담에 잘 정리해서 써드릴께요...